- La surface habitable comprend la surface de plancher destinée à l’habitation, déduisant murs, cloisons, escaliers, etc. et en excluant les combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, terrasses, balcons, et dépendances.
- Connaître précisément la surface habitable est cruciale pour évaluer la valeur immobilière, éviter les litiges, et pour raisons fiscales et administratives.
- Il existe différentes surfaces : Surface habitable pour annonces et baux locatifs, Surface Boutin pour locations à usage de résidence principale, Surface Carrez pour ventes de lots en copropriété et Surface pondérée pour charges de copropriété et évaluations foncières.
- Le calcul des surfaces peut être fait à l’aide d’un télémètre laser, mètre ruban, et logiciels comme SketchUp, MagicPlan, RoomScan Pro, et AutoCAD.
- Les diagnostiqueurs immobiliers peuvent réaliser les calculs des surfaces pour tous les types de biens immobiliers, n’hésitez pas à leur demander un devis.
1- La surface habitable ?
Calculer et connaître la surface habitable d’un bien immobilier est une étape cruciale pour les propriétaires, les acheteurs et les agents immobiliers à Montpellier.
Une évaluation précise de la surface peut influencer non seulement la valeur du bien mais aussi la satisfaction des futurs occupants.
Dans cet article, je vous donnerai la définition de la surface habitable, son importance, et les étapes pour effectuer un calcul correct et conforme aux normes en vigueur.
Définition de la surface habitable
Elle représente la surface de plancher d’une propriété après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, et autres éléments non habitables.
Cette mesure est essentielle car elle reflète l’espace réellement utilisable par les occupants.
Importance de calculer correctement la surface habitable
La calculer avec précision est fondamental pour plusieurs raisons.
Tout d’abord, cela permet de déterminer la valeur réelle d’un bien immobilier.
Une surface mal évaluée peut conduire à des désaccords entre acheteurs et vendeurs, voire à des litiges juridiques.
Ensuite, elle est souvent requise pour les démarches administratives et fiscales, comme la détermination des impôts fonciers et des charges de copropriété.
Enfin, pour les futurs occupants, une surface habitable bien calculée garantit une meilleure adéquation entre leurs besoins et l’espace disponible.
Les différentes sortes de surface
Nous allons voir qu’il existe plusieurs sortes de surfaces: surface habitable, surface pondérée, surface loi Boutin, et surface loi Carrez.
En fonction de certains critères, c’est l’une ou l’autre qui va s’appliquer, et c’est ce que je vais vous détailler dans le paragraphe suivant.
2- Quelles sont les différences entre les surfaces habitable, Boutin, Carrez, et surface pondérée ?
Les termes « surface habitable », « surface Boutin », « surface Carrez » et « surface pondérée » sont souvent utilisés dans l’immobilier, mais ils ont des significations spécifiques et s’appliquent dans des contextes différents.
Voici un éclairage sur ces concepts.
Surface habitable :
Elle correspond à la surface de plancher d’un logement après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Elle inclut les pièces destinées à l’habitation comme les chambres, salons, salles de bains, et cuisines.
Elle ne prend pas en compte les combles non aménagés, sous-sols, caves, garages, terrasses, balcons, loggias, vérandas, locaux communs, et autres dépendances des logements.
La surface habitable est souvent utilisée pour les annonces immobilières.
Surface Boutin :
La surface selon la loi Boutin est une variante de la surface habitable, définie par la loi du 25 mars 2009.
Elle est utilisée spécifiquement pour les locations à usage de résidence principale et s’applique uniquement aux locations vides.
La méthode de calcul est similaire à celle de la surface habitable, mais elle doit être mesurée par un professionnel certifié pour être valide dans le cadre d’un contrat de location.
Surface Carrez :
La surface loi Carrez est obligatoire pour les ventes de lots en copropriété de plus de 8 m².
Elle correspond à la surface de plancher des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Les surfaces ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre sont également exclues.
Surface pondérée :
La surface pondérée est une notion utilisée principalement pour les calculs de charges de copropriété ou pour les évaluations foncières.
Elle correspond à la surface totale d’un bien, mais pondérée en fonction de l’usage des différentes parties du bien.
Par exemple, les pièces principales peuvent être pondérées à 100%, les balcons à 50%, et les caves à 25%.
Cette pondération permet de refléter plus fidèlement l’usage réel et la valeur des différentes parties d’un bien.
Ces différentes surfaces sont calculées en fonction de réglementations spécifiques et s’appliquent dans des contextes variés, allant de la vente et de la location de biens immobiliers à la gestion des charges de copropriété.
Comprendre ces distinctions est crucial pour une évaluation précise et conforme de l’immobilier.
3- Méthode de mesure de la surface habitable
Pour calculer la surface d’un bien immobilier nécessite une méthodologie précise et une bonne connaissance des critères légaux en vigueur.
Voici un guide détaillé sur les critères d’inclusion, les exclusions courantes et les réglementations à respecter.
Si vous souhaitez avoir l’assurance d’obtenir une mesure précise de la surface, contactez un diagnostiqueur immobilier.
Il sera compétent pour vous fournir un certificat de surface.
Critères pour inclure une pièce dans la surface habitable
Pour qu’une pièce soit incluse dans la surface, elle doit répondre à certains critères spécifiques :
Hauteur sous plafond : La hauteur minimale sous plafond doit être de 1,80 mètre. Les surfaces avec une hauteur inférieure ne sont pas considérées comme habitables.
Utilisation : Les pièces doivent être destinées à un usage de vie courante, telles que les chambres, salons, salles de bains et cuisines.
Aménagement : Les pièces doivent être closes et couvertes.
Par exemple, une véranda peut être incluse si elle est bien isolée et chauffée.
Exclusions courantes
Certaines parties du logement sont systématiquement exclues du calcul de la surface:
Balcons et terrasses : Ces espaces extérieurs ne sont pas comptabilisés dans la surface habitable.
Caves et sous-sols : Ces zones, souvent utilisées pour le stockage, ne sont pas considérées comme habitables.
Garages : Les espaces dédiés au stationnement des véhicules sont également exclus.Combles non aménagés : Si les combles ne sont pas aménagés et accessibles, ils ne sont pas inclus.
Escaliers et cages d’escalier : La surface occupée par les escaliers et les cages d’escalier est déduite de la surface habitable.
Réglementations et normes en vigueur
En France, le calcul de la surface habitable est encadré par la Loi Carrez, applicable aux ventes de biens en copropriété :
Loi Carrez : Cette loi stipule que le vendeur doit mentionner la surface privative du bien dans tous les documents de vente. Elle concerne les lots de copropriété de plus de 8 m². En appliquant le loi Carrez, seules les surfaces dont la hauteur est supérieure à 1.80 m est comptabilisée.
Respecter ces critères et exclusions, ainsi que les réglementations en vigueur, est essentiel pour garantir un calcul précis et conforme de la surface habitable.
Ce processus aide à éviter les litiges et assure une transparence totale lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier.
4- Les étapes de calcul de la surface habitable
Calculer la surface d’un bien immobilier requiert précision et méthodologie.
Voici les étapes détaillées pour réaliser ce calcul de manière correcte et conforme.
Étape 1 : Préparer les outils de mesure
Avant de commencer à mesurer, assurez-vous d’avoir les bons outils :
Mètre ruban : Un mètre ruban est essentiel pour mesurer les petites surfaces et les coins difficiles d’accès.
Ce n’est pas forcément l’outil le plus précis mais il peut suffire pour les petites surfaces.
Télémètre laser : Cet outil permet de mesurer les grandes surfaces avec précision et rapidité. C’est un outil indispensable si votre bien comporte plusieurs pièces et que vous souhaitiez avoir des mesures précises. Vous pouvez acheter un télémètre à partir de 25 euros.
Étape 2 : Mesurer chaque pièce éligible
Pour chaque pièce éligible, suivez ces instructions :
Prenez les mesures au sol : Mesurez la longueur et la largeur de chaque pièce au niveau du sol.
Multipliez longueur par largeur : Cela vous donne la surface en mètres carrés.
Mesurez à 1,50 mètre du sol : Pour les pièces avec des mansardes, mesurez à 1,50 mètre du sol pour assurer que vous respectez les critères de hauteur sous plafond de 1,80 mètre.
Notez les dimensions : Consignez toutes les dimensions sur votre croquis pour éviter les erreurs de calcul ultérieures.
Étape 3 : Calculer la surface de chaque pièce
Après avoir pris les mesures :
Vérifiez les dimensions : Reprenez chaque mesure pour vous assurer qu’il n’y a pas d’erreurs.
Calcul des surfaces : Pour chaque pièce, multipliez la longueur par la largeur pour obtenir la surface en mètres carrés.
Soustrayez les surfaces non habitables : Déduisez les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers, etc. Utilisez un niveau à bulle pour vérifier la hauteur sous plafond là où c’est nécessaire.
Étape 4 : Additionner les surfaces pour obtenir la surface habitable totale
Une fois toutes les pièces mesurées et calculées :
Additionnez les surfaces : Ajoutez toutes les surfaces des pièces habitables pour obtenir la surface habitable totale.
Vérifiez votre total : Faites une vérification croisée de vos calculs pour vous assurer qu’il n’y a pas d’erreurs.
Documentez le processus : Gardez une trace écrite et visuelle (croquis, photos) de toutes les étapes de votre processus de mesure.
En suivant ces étapes méthodiquement, vous vous assurerez de calculer la surface habitable de manière précise et conforme aux normes en vigueur.
Cela garantit une évaluation juste et transparente de votre bien immobilier, essentielle pour une transaction sans encombre.
5- Les logiciels et applications pour mesurer les surfaces ?
Voici une liste de logiciels et applications qui peuvent vous aider dans le calcul de votre surface habitable.
Ils pourront surtout vous aider si vous avez envie de faire des réaménagements ou des simulations de travaux par la suite.
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SketchUp
Description : SkecthUp est un logiciel de modélisation 3D qui permet de dessiner des plans précis des espaces intérieurs.
Avantages : Très précis, permet de visualiser les pièces en 3D, idéal pour les projets complexes.
Inconvénients : Peut être compliqué pour les débutants et nécessite un certain temps d’apprentissage.
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MagicPlan
Description : MagicPlan est une application mobile qui utilise la caméra de votre smartphone pour créer des plans de sol.
Avantages : Facile à utiliser, rapide, et permet de générer des plans en PDF ou en format numérique.
Inconvénients : Moins précis que les mesures manuelles ou les télémètres lasers pour les détails fins.
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RoomScan Pro
Description : RoomScan est une application qui utilise la technologie AR pour scanner les pièces et créer des plans précis.
Avantages : Très pratique et rapide, permet de numériser les pièces sans outil supplémentaire.
Inconvénients : Peut nécessiter des ajustements manuels pour les détails fins. En Anglais.
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AutoCAD
Description : AutoCad est un logiciel de conception assistée par ordinateur (CAO) utilisé par les professionnels pour créer des plans de bâtiment détaillés.
Avantages : Extrêmement précis, largement utilisé dans l’industrie, permet de gérer des projets complexes.
Inconvénients : Coûteux et nécessite une formation pour être utilisé efficacement.
Ces outils et logiciels sont essentiels pour un calcul précis de la surface habitable. En les utilisant correctement, vous pouvez vous assurer que vos mesures sont exactes et conformes aux normes, facilitant ainsi le processus de vente ou de location de votre bien immobilier.
Pour conclure
Calculer la surface habitable d’un bien immobilier est une étape cruciale pour les propriétaires, les acheteurs et les agents immobiliers à Montpellier.
Ce processus, bien que technique, est essentiel pour évaluer correctement la valeur d’un bien et pour garantir une transaction transparente et sans litige.
En suivant une méthodologie rigoureuse et en utilisant les bons outils et logiciels, vous pouvez obtenir une mesure précise et conforme aux réglementations en vigueur.
Que vous soyez un propriétaire cherchant à vendre ou à louer votre bien, ou un acheteur désireux de connaître exactement l’espace dont vous disposerez, comprendre et calculer correctement la surface habitable est indispensable.
En vous armant de connaissances sur les critères d’inclusion, les exclusions courantes, et les normes telles que la Loi Carrez, vous pouvez naviguer ce processus avec confiance.
N’oubliez pas que l’assistance d’un professionnel peut souvent être précieuse pour garantir la précision de vos mesures et pour vous aider à éviter les erreurs potentielles.
En fin de compte, une surface habitable bien calculée assure non seulement une meilleure évaluation financière de votre bien, mais aussi la satisfaction et la tranquillité d’esprit pour toutes les parties impliquées.
Pour toute question supplémentaire ou pour un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à contacter un expert immobilier à Montpellier. Nous sommes là pour vous aider à chaque étape de votre projet immobilier.
FAQ sur le calcul de la surface habitable
Quelle est la différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?
La surface habitable comprend toutes les surfaces de plancher destinées à l’usage de l’habitation, à l’exclusion des murs, cloisons, escaliers, et surfaces inférieures à 1,80 mètre de hauteur sous plafond. La surface loi Carrez, quant à elle, s’applique uniquement aux biens en copropriété et exclut également les balcons, terrasses, caves, et garages.
Les combles aménagés sont-ils inclus dans la surface habitable ?
Oui, les combles aménagés sont inclus dans la surface habitable à condition qu’ils aient une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre qu’ils soient accessibles et aménagés pour un usage d’habitation, et qu’ils soient chauffés.
Les surfaces sous les escaliers sont-elles incluses dans le calcul ?
Non, les surfaces sous les escaliers ne sont pas incluses dans la surface habitable, sauf si elles ont une hauteur sous plafond de plus de 1,80 mètre et peuvent être utilisées comme espace de vie.
Comment sont calculées les surfaces avec des murs en pente (mansardes) ?
Les surfaces avec des murs en pente, comme dans les mansardes, sont incluses dans la surface habitable uniquement si la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre. Seules les parties de la pièce répondant à ce critère sont prises en compte.
Les balcons et terrasses comptent-ils dans la surface habitable ?
Non, les balcons, terrasses et autres espaces extérieurs ne sont pas inclus dans le calcul de la surface habitable.
Les caves et sous-sols sont-ils inclus dans la surface habitable ?
Non, les caves et sous-sols ne sont généralement pas inclus dans la surface habitable, sauf s’ils sont aménagés, chauffés et utilisés comme des espaces de vie avec une hauteur sous plafond suffisante.
Quelle est la procédure pour contester une surface habitable incorrecte ?
Si vous pensez que la surface habitable mentionnée est incorrecte, vous pouvez demander une nouvelle mesure par un professionnel certifié. En cas de litige, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier.
Pourquoi est-il important de calculer précisément la surface habitable ?
Une surface habitable précise est essentielle pour évaluer correctement la valeur d’un bien immobilier, éviter les litiges entre acheteurs et vendeurs, et pour des raisons fiscales et administratives.
Peut-on utiliser une application mobile pour calculer la surface habitable ?
Oui, des applications mobiles comme MagicPlan et RoomScan Pro peuvent être utilisées pour calculer la surface habitable. Toutefois, pour des mesures précises et conformes aux normes, il est souvent recommandé de faire appel à un professionnel.
Quels sont les outils les plus précis pour mesurer la surface habitable ?
Les télémètres laser et les logiciels de CAO comme AutoCAD sont parmi les outils les plus précis pour mesurer la surface habitable. Ils permettent des mesures exactes et une visualisation claire des plans.