Vous envisagez d’investir dans un terrain pour y construire votre maison de rêve, mais vous vous demandez si ce terrain est constructible ou non ? Quels sont les points sur lesquels il va falloir être vigilant pour le projet aboutisse en toute sérénité ?
Dans cet article, je vais vous détailler tous les points indispensables qu’il faut avoir à l’esprit et vérifier avant l’achat d’un terrain constructible.
Les informations que je vous indique sont le fruit de mes expériences en tant qu’agent immobilier à Montpellier et en tant qu’investisseur immobilier.
En 2023 j’ai effectivement eu l’occasion de mettre en place un investissement locatif basé sur la construction d’une maison. Je suis donc passé par toutes les questions que vous vous posez.
Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?
Un terrain constructible est un terrain sur lequel il est autorisé de construire une habitation ou un bâtiment.
Il peut être nu, c’est-à-dire sans aucune construction existante, ou déjà muni d’un ou plusieurs bâtiments à démolir.
L’acquisition d’un terrain constructible est souvent le premier pas vers la réalisation d’un projet de construction de maison ou de bâtiment commercial. Ce terrain peut être dans un lotissement ou un terrain diffus, issus ou pas d’une division parcellaire.
Il existe différents critères à prendre en compte pour déterminer si un terrain est constructible.
Ces critères incluent notamment la localisation du terrain, les règles d’urbanisme en vigueur, la viabilisation du terrain (c’est-à-dire la présence des raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et d’accès routier), ainsi que les contraintes légales et réglementaires.
Consulter le zonage et le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
La première étape consiste à identifier la zone dont dépend la parcelle et consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune où se situe le terrain.
Les communes sont « découpées » en zone (AU, N, A,…) En fonction de cette zone, il conviendra donc de rechercher dans le PLU les règles qui s’appliquent sur cette zone.
Ces documents vous donneront des informations sur les règles d’urbanisme en vigueur, telles que les zones constructibles, les restrictions de hauteur ou de surface, les interdictions et les éventuelles servitudes.
Si la commune n’est pas pourvue d’un PLU, c’est alors le RNU qui s’applique. Le RNU est le Règlement National d’Urbanisme.
Le mieux est de se rapprocher de la personne qui s’occupe de l’urbanisme de la commune et de consulter les informations sur le site de la mairie.
Rappel sur les différentes zones et leur impact sur la constructibilité d’un terrain
Les terrains constructibles sont généralement répartis en différentes zones, chacune ayant ses propres règles et réglementations en matière de construction.
Voici quelques-unes des zones les plus courantes et leur impact sur la constructibilité d’un terrain :
1. La zone urbaine :
La zone urbaine est généralement destinée à l’habitat et aux activités commerciales. Elle offre une grande liberté en termes de construction, mais peut être soumise à des règles d’urbanisme strictes, notamment en ce qui concerne la hauteur des bâtiments et les matériaux de construction.
2. La zone agricole :
La zone agricole est destinée à l’agriculture et à la préservation des espaces naturels. La construction y est généralement limitée, voire interdite, sauf dans certains cas spécifiques.
3. La zone naturelle :
La zone naturelle est destinée à la préservation de la nature et des paysages. La construction y est généralement interdite, sauf dans certains cas spécifiques.
4. La zone inondable :
La zone inondable est soumise à des risques d’inondation. La construction y est généralement soumise à des contraintes spécifiques pour assurer la sécurité des habitants.
Vous pouvez retrouver les cartes de zonage sur la rubrique urbanisme de la mairie, sur les sites geoportail, geofoncier,…
Critères pour déterminer si un terrain est adapté à votre projet de construction
Lorsque vous envisagez d’acheter un terrain pour construire, il est essentiel de prendre en compte certains critères pour évaluer sa constructibilité.
Voici quelques-uns des critères les plus importants à considérer :
1. La localisation :
La localisation du terrain est un facteur clé à prendre en compte. Assurez-vous que le terrain est situé dans une zone où la construction est autorisée. Je ne reviens pas sur le PLU et le zonage que j’ai évoqué plus haut.
2. La topographie :
La topographie du terrain peut affecter la faisabilité de la construction. Assurez-vous que le terrain est suffisamment plat pour construire sans difficultés majeures. Un terrain très pentu peut engendre des surcouts de construction (enrochement, terrassement, pompe de relevage des eaux usées,…). L’accessibilité des engins de construction est également à prendre en compte.
3. La nature du sol :
La nature du sol peut également influencer la constructibilité du terrain. Certains types de sols peuvent être plus difficiles à construire que d’autres. La nature du sol a un impact direct sur les fondations de la construction et donc sur le cout de construction. Réaliser une étude de sol pour évaluer sa portance et sa stabilité est donc indispensable.
4. L’orientation et l’ensoleillement :
L’orientation du terrain et son exposition au soleil sont des éléments importants à prendre en compte. Une bonne orientation peut permettre de bénéficier d’un ensoleillement optimal et d’une meilleure efficacité énergétique. De nos jours les performances énergétiques d’un bien sont un critère primordial.
5. Les servitudes :
Les servitudes sont des contraintes qui peuvent limiter l’utilisation du terrain. Il est important de vérifier s’il existe des servitudes de passage, des servitudes de vue ou d’autres types de servitudes qui pourraient affecter la constructibilité du terrain.
6. Les éventuels projets de construction aux alentours :
Il est indispensable de se renseigner en mairie des éventuelles constructions qui pourraient venir modifier l’environnement proche du terrain que vous convoitez.
Quels sont les documents administratifs à consulter ?
Pour construire sur un terrain, il est nécessaire de fournir certains documents administratifs. Ces documents peuvent varier en fonction de la localisation du terrain et des règles d’urbanisme en vigueur.
Voici quelques-uns des documents les plus couramment requis :
1. Certificat d’urbanisme opérationnel :
En plus du certificat d’urbanisme d’information, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel qui précise si votre projet de construction est réalisable sur le terrain en question, en tenant compte des règles d’urbanisme locales.
2. Le permis de construire :
Le permis de construire est un document officiel délivré par la mairie qui autorise la construction d’un bâtiment. Il est nécessaire de déposer une demande de permis de construire avant de commencer les travaux.
3. Le plan cadastral :
Le plan cadastral est un document qui permet de localiser précisément le terrain et de délimiter ses limites.
4. Le plan topographique du géomètre :
Ce plan reprend toutes les informations spécifiques au terrain (zone de constructibilité, altimétrie, distance des prospects,…). C’est un document indispensable à transmettre à votre constructeur.
5. Le plan cadastral :
Le plan cadastral est un document qui permet de localiser précisément le terrain et de délimiter ses limites.
6. Les autorisations spécifiques :
Selon la localisation du terrain et les règles d’urbanisme en vigueur, il peut être nécessaire d’obtenir d’autres autorisations spécifiques, telles que des autorisations pour la construction en zone protégée, bâtiment de France ou en zone inondable.
Quelles sont les contraintes légales et réglementaires à prendre en compte ?
Lors de l’achat d’un terrain pour construire, il est essentiel de prendre en compte les contraintes légales et réglementaires qui peuvent affecter la constructibilité du terrain.
Ces contraintes peuvent inclure :
1. Les règles d’urbanisme :
Les règles d’urbanisme définissent les conditions de construction et d’aménagement du territoire. Elles peuvent inclure des restrictions sur la hauteur des bâtiments, la distance par rapport aux limites de propriété, les matériaux de construction autorisés, les types de toitures autorisées, les couleurs de ravalement, etc.
2. Les règles environnementales :
Les règles environnementales visent à protéger l’environnement et à limiter les impacts des constructions sur la nature. Elles peuvent inclure des contraintes liées à la préservation de la biodiversité, à la gestion des eaux pluviales, à la qualité de l’air, etc.
On peut donc vous demander de ne pas couper certains arbres protégés, de créer des bassins de rétention d’eau, de végétaliser une certaine proportion du terrain,…
3. Les règles de mitoyenneté :
Les règles de mitoyenneté définissent les droits et obligations des propriétaires de terrains mitoyens. Elles peuvent inclure des règles sur la construction en limite de propriété, la création de murs mitoyens, etc.
Là encore il faut se référer au PLU en vigueur mais également au titre de propriété du terrain (ou aux informations du géomètre) concernant les mitoyennetés.
4. Taxe d’aménagement :
Avant d’acquérir un terrain, informez-vous sur le montant de la taxe d’aménagement, calculée en fonction de la surface de plancher de la future construction et des équipements publics à proximité.
Le montant de cette taxe n’est généralement pas négligeable, alors ne la sous-estimez pas.
Comment se positionner pour l’achat d’un terrain ?
Vous avez trouvé la parcelle pour y construire votre projet. Vous souhaitez maintenant passer à l’achat tout en sécurisant la transaction.
En reprenant toutes les étapes, voici les différentes étapes que je conseille à mes clients acquéreurs avant de signer un compromis de vente:
1. L’emplacement :
S’assurer que la localisation est parfaite pour leur projet (temps de trajet école / travail, nuisance sonore, environnement adapté, stationnement possible, proximité commerces, transports,…).
Chaque famille a ses propres critères mais il est vital de répondre à la majorité d’entre eux pour la réussite de votre projet.
2. Les caractéristiques du terrains :
S’assurer que le terrain est adapté au projet immédiat et futur que vous souhaitez construire.
Vous pouvez envisagez dans un premier temps la construction d’une villa, puis dans un second temps un garage, une piscine,… mais est-ce possible ?
Concernant la construction de la villa, c’est votre constructeur qui pourra vous l’indiquer en fonction du terrain, de ses contraintes naturelles (pentes notamment) et des contraintes légales de construction définies dans le PLU.
3. Valider le budget :
S’assurer que le budget est validé. Vous devez prendre en compte l’achat du terrain, les frais de notaire, les éventuels frais de viabilisation, les différentes taxes, les frais annexes (clôture, aménagements intérieurs tels que la cuisine, les stores extérieurs, les placards,…).
Votre banquier ou courtier doit vous avoir pré validé le projet. Ne vous lancez pas sans avoir étudier votre financement.
Quand ces 3 points clés sont validés, il est temps de passer à l’action et concrétiser le projet par une offre d’achat, puis un compromis de vente ou une promesse de vente.
Quelles sont les erreurs à éviter lors de l’achat d’un terrain constructible ?
Lors de l’achat d’un terrain constructible, il est important d’éviter certaines erreurs courantes qui pourraient compromettre votre projet de construction.
Voici quelques-unes des erreurs à éviter :
1. Ne pas vérifier les contraintes légales et réglementaires :
Il est essentiel de se renseigner sur les règles d’urbanisme et les contraintes légales qui s’appliquent au terrain avant de l’acheter.
Ne pas le faire peut entraîner des problèmes et des retards dans votre projet de construction.
2. Ne pas réaliser d’études préalables :
Ne pas réaliser d’études préalables pour évaluer la constructibilité du terrain peut entraîner des surprises désagréables une fois le projet de construction lancé.
Il est essentiel de connaître les caractéristiques du terrain avant de s’engager.
3. Ne pas consulter les professionnels compétents :
Ne pas consulter les professionnels compétents peut vous priver d’informations essentielles pour évaluer la constructibilité du terrain.
Il est important de faire appel à des experts pour vous guider dans votre projet.
4. Mal évaluer le budget de construction :
La maitrise des couts du projet global vous évitera bien des soucis.
Vous devez obtenir un devis chiffré à l’euro près de la construction, et de tout ce qui n’est pas inclus dans la construction (clôture, cuisine, aménagement extérieur,…)
5. Ne pas évaluer les coûts supplémentaires :
Ne pas prendre en compte les coûts supplémentaires liés à la viabilisation du terrain, aux raccordements aux réseaux, aux études préalables, etc., peut entraîner des dépenses imprévues qui peuvent grever votre budget.
Dans le projet personnel que j’ai conduit sur une des communes au nord de Montpellier, le raccord à l’eau potable est soumis à une taxe de 3.500€. Il faut donc être informé de tout ce qui peut venir augmenter le cout du projet.
Quelles sont les obligations du vendeur lors de la vente d’un terrain constructible ?
Lors de la vente d’un terrain constructible, le vendeur a plusieurs obligations légales et réglementaires.
Il doit fournir un certificat d’urbanisme, détaillant les possibilités de construction et les restrictions applicables au terrain.
Une étude de sol est également obligatoire pour évaluer la nature du sol et prévenir les risques de construction.
Le vendeur doit garantir l’absence de vices cachés et informer l’acheteur de toutes les servitudes grevant le terrain.
De plus, il doit s’assurer que le bornage du terrain a été réalisé par un géomètre-expert pour éviter les conflits de voisinage.
Comment trouver un terrain constructible à acheter ?
La recherche d’un terrain constructible est une étape cruciale pour tout projet de construction.
Sur Montpellier et les communes aux alentours, trouver la parcelle idéale est devenu très compliquée.
Plusieurs sources peuvent être explorées pour trouver la parcelle idéale :
- Agences immobilières et mandataires indépendants: Ils disposent d’un large choix de terrains.
- Notaires : Ils peuvent avoir connaissance de terrains en vente.
- Constructeurs de maisons individuelles : Ils possèdent parfois des terrains à vendre.
- Aménageurs lotisseurs : Ils proposent des terrains équipés et viabilisés.
- Promoteurs : Ils vendent des terrains dans le cadre de projets d’habitations groupées.
- Mairies : Les maires connaissent souvent les particuliers souhaitant vendre.
En outre, consulter les petites annonces dans les magazines gratuits ou sur les sites spécialisés en immobilier peut s’avérer utile.
Il est également bénéfique de parler de votre recherche autour de vous et d’utiliser le bouche-à-oreille pour découvrir des opportunités locales.
Passer une annonce, qu’elle soit gratuite ou payante, sur ces supports peut également augmenter vos chances de trouver le terrain parfait.
Conclusion : tout savoir avant d’investir dans un terrain constructible
Investir dans un terrain constructible offre de nombreux avantages, tels que la possibilité de construire la maison de ses rêves et de personnaliser son environnement.
Cependant, il est essentiel de prendre certaines précautions avant de se lancer dans un tel projet d’achat de terrain constructible.
Avant d’acheter un terrain pour construire, il est recommandé de consulter les documents d’urbanisme, de réaliser des études préalables pour évaluer la constructibilité du terrain, de se renseigner sur les contraintes légales et réglementaires, et de consulter des professionnels compétents.
En suivant ces étapes et en prenant les précautions nécessaires, vous pourrez investir dans un terrain constructible en toute confiance et concrétiser votre projet de construction.
Alors n’hésitez pas à vous lancer dans cette aventure passionnante et ce projet de vie !
Et si vous souhaitez être accompagné pour ce projet de construction ou tout autre projet immobilier à Montpellier et aux alentours, contactez moi au 07.83.87.64.40.
FAQ sur les terrains constructibles
Qu'est-ce qu'un certificat d'urbanisme et pourquoi est-il important ?
Il est essentiel car il indique les possibilités et les contraintes de construction, vous permettant de vérifier si votre projet est réalisable.
Quels sont les types de sols à éviter pour la construction ?
Une étude géotechnique est recommandée pour évaluer la stabilité et la portance du sol, évitant ainsi des complications structurelles
Comment savoir si un terrain est viabilisé ?
Vous pouvez vérifier cela auprès de la mairie, des services des eaux, électricité et gaz ou du vendeur du terrain.
Si le terrain est viabilisé, vous verrez en bordure de voirie des coffrets réseaux (Eau et Électricité)
Quelles sont les servitudes qui peuvent affecter un terrain ?
Il est important de vérifier les servitudes inscrites au cadastre.
Quelle est l'importance de l'étude de sol avant l'achat ?
Elle identifie également les risques potentiels comme les glissements de terrain ou les inondations.
Quels sont les coûts supplémentaires à prévoir lors de l'achat d'un terrain ?
Que faire en cas de découverte d'une zone inondable sur le terrain ?
Consultez le Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) et adaptez votre projet en conséquence.
Comment obtenir un permis de construire ?
Suivez ensuite les instructions de la mairie.
Pourquoi consulter un géomètre-expert avant d'acheter un terrain ?
Quels sont les avantages d'acheter un terrain constructible ?
C’est également un investissement à long terme qui peut valoriser votre patrimoine.